Ипотечный драйвер под угрозой

Что будет с ипотекой? Сможет ли рынок выжить, если программа государственного субсидирования будет свернута? Эти вопросы мы задали нашим экспертам по ипотечному кредитованию и застройщикам.
31 Января 2016
Ипотечный драйвер под угрозой

Ипотечные итоги

«В конце 2014 – начале 2015 года в результате кризисных явлений в экономике банки были вынуждены повысить процентные ставки по ипотечным кредитам, а некоторым заемщикам пришлось отложить покупку жилья до лучших времен», - рассказывает Михаил Сероштан, заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

В тот момент прогнозировалось трех-четырехкратное снижение объемов ипотечного кредитования в 2015 году. Избежать этого помогла запущенная в марте программа господдержки, по которой получить ипотечный кредит на новостройку можно по ставке 11,4%-12%, что более чем на 2% годовых ниже, чем по стандартным ипотечным программам.

Как нам пояснили в пресс-службе Промсвязьбанка, если сравнивать интерес ипотечных заемщиков к первичному и вторичному рынку жилья, то ближе ко второй половине года после старта реализации программы «Ипотека с господдержкой» произошло оживление спроса на первичном рынке жилой недвижимости.

«На данный момент ипотека на вторичном рынке практически не востребована из-за высоких процентных ставок. А первичный рынок с действующей программой по субсидированию государством ипотечных ставок по-прежнему растёт», - комментирует Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал».

«Конечно, ипотека на вторичном рынке жилья пережила существенный спад по отношению к показателям 2014 года. В целом по году снижение составило 40%. Наиболее драматичные изменения пришлись на второй квартал 2015 года, когда объем кредитования готового жилья упал в 2,5 раза по отношению к показателям за аналогичный период 2014 года. Наметившаяся было экономическая стабилизация во второй половине года помогла и росту ипотеки. Осенние объемы кредитования «всего» на 25-30% не дотянулись до уровней 2014 года», констатирует Максим Русаков, партнер группы компаний SRG.

«Рынок ипотеки потерял более 50% спроса. Но вместе с тем, приобретение недвижимости с использованием 100% оплаты или рассрочки платежа снизилось по отношению к доле ипотечных сделок. Из 100% сделок с недвижимостью на долю ипотеки приходится 85%. Основные изменения вследствие финансовых потрясений конца 2014 года и всего 2015 года коснулись валюты и ставки по кредиту. - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Российские банки практически полностью отказались от выдачи ипотечных кредитов в иностранных валютах, да и спроса на данные продукты нет. По-прежнему остается до конца не выясненной ситуация для тех, кто уже имеет на руках валютную ипотеку. Банки неохотно идут на реструктуризацию задолженности и конвертацию в национальную валюту по льготному курсу. АИЖК стремится установить правила этого процесса и рекомендует пересмотр долгов по ипотеке в долларах и евро с тем расчетом, чтобы новые платежи не превышали старые на 15%, а не оказались вдвое-втрое больше, как сейчас. Этот процесс находится под присмотром Центробанка и Правительства. Поэтому стоит надеяться, что компромисс будет найден».

«Подводя итоги 2015 года можно сказать, что рынок опроверг мрачные предсказания. Год был вполне благополучным. - считает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. - Результаты 2015 года близки к спокойному 2013 году. В 2015 году вывод в продажу новых объектов в Санкт-Петербурге сократился более чем на 30% по отношению к 2014 году, а введено в эксплуатацию на 7% меньше жилья, чем в 2014 году. В 2016 году объем предложения продолжит сокращаться, девелоперы будут открывать новые проекты с удвоенной осторожностью. Мы ждем от 2016 года, что все перемелется, будут сделки, рынок минует все потрясения, а показатели 2016 года окажутся не хуже, чем в минувшем году».

Участники рынка по-разному отвечают на вопрос, как изменились требования к заемщикам. Например, в Промсвязьбанке считают: образ потенциального заемщика остается неизменным - это клиент того же банка, в котором берется кредит, как правило, обслуживающийся по зарплатному проекту или оформляющий кредит повторно.

Раиса Манаширова, напротив, считает, что требования к заёмщикам ужесточились. С ней согласна Мария Литинецкая: «требования к заемщикам сильно не изменились, если говорить об официальных требованиях банков. Но существуют также и негласные требования. Например, в большинстве крупных российских банков гражданам Украины будет отказано в кредите. Изменения коснулись скорее самих банковских программ, а именно: увеличен размер первоначального взноса по основным ипотечным программам с 10–15% до 20%, продукта «Ипотека по двум документам» — с 40% до 50%, срок действия одобренной заявки сокращен со 120 до 60 календарных дней, то есть именно за это время заемщик должен выбрать квартиру».

Ипотека с господдержкой

В 2015 году программа субсидирования ипотеки стала важнейшим практическим инструментом для поддержки сектора жилищного строительства и ипотечного кредитования страны и обеспечила их бесперебойное функционирование в непростой макроэкономической ситуации, рассказывает Михаил Сероштан: «Так по итогам 11 месяцев 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов в стране сократился лишь на 37% относительно аналогичного периода 2014 года, хотя в начале 2015 года большинство экспертов прогнозировали не менее чем четырехкратное снижение выдачи ипотечных кредитов и фактически полную остановку рынка в сегменте кредитования новостроек. Доля кредитов, выданных в рамках программы субсидирования за период ее реализации составила около 36% от общего объема ипотечной выдачи, что и обеспечило необходимую поддержку сектору жилищного строительства. Доля приобретения жилья эконом-класса с помощью программы господдержки у некоторых застройщиков превысила 80%. Продление программы субсидирования на 2016 год, безусловно, остается важнейшим фактором для поддержки рынка и, по нашему мнению, позволит рассчитывать на общий рост объемов выдачи ипотеки в стране в 2016 году на 20-25%. Для конечного потребителя действие программы будет означать сохранение привлекательных ставок по кредитам на покупку новостройки и хорошую возможность для улучшения своих жилищных условий с помощью ипотеки, несмотря на некоторую паузу Банка России по снижению ключевой ставки».

«В 2015 году с использованием программы с государственной поддержкой заключались практически все ипотечные сделки. Можно сказать, что принятая тогда мера позволила “вытащить” первичную недвижимость, хотя по итогам 2015 года показатели по объемам продаж в среднем по рынку и оказались хуже, чем в 2014 году на 40%», - отмечает коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов. «Решение о прекращении действия госпрограммы может значительно усложнить приобретение жилья. Речь может идти о сокращении количества сделок до 50%. Конечно, с учетом нынешних условий даже при продлении мер поддержки, рынок бы продемонстрировал некоторое снижение, но не в таком масштабе (при сохранении субсидированной ипотеки, я думаю, что можно говорить о годовом снижении 20-25% по отношению к 2015г.). С учетом принятого решения можно ожидать, что многие постараются успеть воспользоваться возможностью оформления ипотеки с субсидированной ставки, сейчас ипотечные кредиты по данной программе выдаются по ставке от 10,9%. Соответственно перед отменой программы возникнет относительный ажиотаж заявок и сделок по этой программе в январе-феврале 2016г. Затем в течение нескольких месяцев на рынке будет наблюдаться стагнация, а ипотечные ставки с марта 2016г. вырастут до уровня 14-16%. Через несколько месяцев, ближе к июню 2016г. ипотечный спрос начнет постепенно восстанавливаться, однако, падение по ипотечным сделкам составит 30-40% по отношению к текущим продажам по ипотеке. Но, если ставка рефинансирования будет постепенно снижаться ЦБ и вернется на докризисный уровень 8-8,25%, то ситуацию удастся сгладить и вопрос о программе по субсидированию ипотечной ставки будет стоять не так остро»,- убежден он.

«В целом, можно сказать, что программа государственного субсидирования ипотеки стала драйвером роста для рынка. Она является востребованной - клиентами, банками и застройщиками. Собственно, представители строительного рынка являются основной целевой аудиторией проекта. Что касается результатов по ПСБ, то основной объем выдач, начиная с апреля 2015 года, приходится на заявки по данной программе, поэтому хотелось бы дождаться официального ответа о ее продлении или не продлении, чтобы строить дальнейшие планы по продажам ипотеки. Срок программы всего лишь год, этого недостаточно, чтобы простимулировать покупательский спрос в условиях экономического кризиса. Прекращение программы естественно негативно скажется на продажах девелоперов, т.к. ставки по классическим ипотечным продуктам будут выше на 2-3 п.п.», - считают в Промсвязьбанке.

В целом, все эксперты очень негативно восприняли новости о возможном сворачивании программы.

«Рынок недвижимости в тревожном ожидании окончания программы ипотеки с господдержкой в марте. Уже в конце прошлого года это событие повлияло на динамику продаж на объектах застройщиков и привело к ажиотажному спросу на сам продукт – ипотеку с господдержкой. - комментирует Алексей Перлин, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «СМУ-6 Инвест». - Только за два месяца – декабрь и январь, мы получили порядка 40% дополнительных обращений по поводу покупки квартир в ипотеку с господдержкой. Всего же доля ипотечных сделок на примере нашего проекта бизнес-класса ЖК «Панорама Сколково» составляет на сегодняшний день более 60%».

«То, как государство будет субсидировать первоначальный взнос по ипотеке с марта, повлияет и на спрос, и на предложение. В меньшей степени это отразится на динамике спроса в проектах бизнес-класса. При этом уже сейчас многие застройщики сами напрямую взаимодействуют с банками, чтобы сформировать наиболее выгодное предложение для своих клиентов. Так, в строящемся ЖК «Панорама Сколково» до марта действуют специальные условия от банка «Глобэкс», а именно ставка 10,7%, в то время как по другим проектам несубсидированная ставка ипотеки от того же банка составит 11,8%.

Стоит отметить еще одно важное событие уже нового, 2016 года. С 1 января ставка рефинансирования была приравнена к ключевой, и зафиксирована на уровне 11%. Соответственно, и ставки по различным видам займов стали выше. Теперь проценты и просрочки по кредитам, долги по ЖКХ и т.п. станут дороже. То, что стоило 8,5%, будет стоить 11%», прогнозирует Алексей Перлин.

Короткая ссылка на новость: www.sotnibankov.ru/~168R4
Для возможности комментирования, необходимо авторизоваться или зарегистрироваться

Возможно, вам будет интересно

Популярное

							

Вы не можете оставить голос за данный комментарий, так как уже голосовали за него!

Размещение статьи
Никнейм*:
Отрасль:
Должность:
E-mail*:
Номер телефона:
Сообщение порталу:
Текст статьи:
Файлы:
Защита от автоматического заполнения
Введите символы с картинки *
Заявка на размещение статьи
Тема статьи*:
Электронная почта*:
Защита от автоматического заполнения
Введите символы с картинки *
Чтобы пользоваться сервисом отправки статей, Вам необходимо
зарегистрироваться

или
оставить заявку на размещение статьи
Чтобы оценить банк, Вам необходимо
авторизоваться

или
зарегистрироваться
Top